מצפון הארץ ועד לדרומה – למה צריך פינוי בנוי ומה התנאים להתחלת התהליך?

פרויקט פינוי בינוי הוא מהפכה של ממש והאמת היא שיש לו לא מעט יתרונות. מה זה פינוי בינוי ואיזה רוב דרוש על מנת להוציא אותו לפועל? כל התשובות.

מה זה פינוי בינוי?

"פינוי ובינוי" היא הדרך העיקרית של ישראל לקדם התחדשות עירונית. האמת היא שמהפכת חוק פינוי בינוי כבר כאן ואי אפשר לעצור אותה כבר. במהלך הפרויקט הקבלן מבצע הריסה של מספר בניינים ובנה במקום חדשים ובהתאם לשטח הייתה לו אפשרות לבנות 5-6 דירות חדשות לכל דירה ישנה. דיירים המתגוררים בבניין הישן הועברו למגורים שכורים, כל ההוצאות ששולמו על ידי הקבלן, וחזרו לבניין החדש.

אז כולם מקבלים רווח: השוכר מקבל דירה חדשה לגמרי, כולל תוספות בנייה, ששוות הרבה יותר מהישן; הקבלן מרוויח ממכירת הדירה החדשה, וגם יכול לשלם עליה בלי לשלם חדש. בנייני מגורים נבנים ללא קרקע, העירייה רוכשת שטח חדש ומשופר עם תשתיות, מבני ציבור ועוד תושבים.

מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי בינוי?

פרויקטי פינוי ובינוי תוכננו ובוצעו בהיקף רחב החל ממספר מבנים ועד ישובים שלמים. כך ניתן ליצור מתחם חדשני המתאים יותר לצרכים אזוריים על בסיס תכנון נכון, עדכון תשתיות, הכנסת שטחי ריאה ירוקים, מבני ציבור ושטחי מסחר. מנגד, פרויקטים מסוג תמ"א 38 – הריסה ובניה, נוטים להיות מצומצמים יותר ולהתמקד במפלס בניין אחד.

כתוצאה מכך נפגעת ה"גמישות" התכנונית של פרויקטים של פינוי ובינוי, ומתקבלים מוצרים עם פחות "פוקוס" על הביקוש באזור. חשוב לציין כי לאור היתרונות של מסלולי פינוי ובינוי, החליטו רשויות התכנון בישראל לתמוך בפרויקט מסוג זה וקבעו את יעילותה של תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית להימשך בשנים הקרובות.

מה היתרונות של פרויקט פינוי בינוי?

כצפוי, התשובה לשאלה זו מעט מורכבת, ולכן היא ראויה למאמר מסור ומקיף. דבר אחד בטוח, כולם מרוויחים. פרויקטים אלו יכללו בין היתר לרוב דירה חדשה וגדולה יותר, בניין מודרני עם מעלית חניה ומחסן קומה גבוהה.

האם יש חסרונות או סיכונים בפרויקט הזה?

פרויקטים של פינוי ובינוי אורכים זמן רב ותלויים בהסכמים ואישורים ממספר גורמים. הפרויקטים טעונים אישור תוכניות חדשות (תב"ע) והיתרי בנייה מטעם סוכנות התכנון, בנוסף להסכמת הבעלים, בצירוף קושי לעבור לדירות חלופיות במהלך הבנייה עד לבניית הבניין החדש, ובדרך כלל הפרויקט מציג חשש מסיכונים שונים.

איזה רוב דרוש על מנת לבצע את הפרויקט?

התשובה הפשוטה היא שביצוע הפרויקט מצריך הסכמה של 100% מבעלי הדירות במתחם. אולם לאחר קבלת הסכמת 67% מבעלי הדירות במתחם, בסמכות בית המשפט לחייב בעלי דירות אחרים שלא הסכימו לתת הסכמה מטעמים בלתי סבירים. זה קורה על מנת לצמצם את כוח הסחיטה של ​​בעלי דירות הדורשים לעצמם תנאים טובים יותר, ובכך להגביל את הסכמתם לביצוע הפרויקט.

זו אחת הסיבות לכך שכדי להתחיל לקדם תוכניות פרויקט מול סוכנויות התכנון, נדרשת הסכמה בשיעור נמוך בהרבה – רק 60% מהבעלים במתחמים (ו-50% מהדירות בכל בעלים, כל עוד המתחם כולל כמה בתים). כתוצאה מכך, ניתן לאסוף ביעילות את הסכמת בעלי הדירות הבודדות במתחם, ובמקביל לקדם את התוכנית החדשה, עליה ייבנה הפרויקט.

לסיכום

אין ספק שהמהפכה כבר נמצאת כאן ואי אפשר לעצור אותה. זה נכון, לא פשוט להוציא את הפרויקט הזה לפועל אך ברגע שהרכבת יוצאת מהתחנה הסוף אמור להיות ורוד במיוחד.