תוכניות התחדשות עירונית, כמו פינוי בינוי, הן בעלות פוטנציאל כלכלי מאוד משתלם, ולו רק בגלל שיש באפשרותן להקפיץ את מחירי הדירות הישנות בעשרות אחוזים. אם אתם רוצים להשקיע בדירה שנמצאת בתהליך פינוי בינוי עליכם לבחון את כל הפרטים הקטנים לפני שאתם מקבלים החלטה, כדי להבטיח שהיא תהיה הטובה והנכונה ביותר בשבילכם.
פינוי בינוי – מה זה בדיוק?
לפרויקטים של התחדשות עירונית יש 3 מסלולים אפשריים עיקריים. הראשון הוא תמ"א 38/1, הכולל את חיזוק הבניין הקיים ותוספת של ממ"ד, מרפסת לכל דירה וקומות לבניין. השני הוא מסלול תמ"א 38/2, הכולל את הריסתו ובנייתו המחודשת של הבניין. השלישי הוא מסלול פינוי בינוי, שהוא המוכר ביותר מבין שלושתם ובמסגרתו מפנים מתחם של כמה בניינים ובונים בניינים חדשים במקומם בהתאם לתקני בנייה מחמירים יותר, כאשר בדרך כלל הבניינים החדשים גבוהים יותר וכוללים יותר דירות ביחס למה שהיה בבניינים שנהרסו. ניתן לקרוא מידע נוסף על תהליכי פינוי בינוי כדי להכיר לעומק את כל התנאים, ההיבטים והזכויות שעומדים לרשותכם ולהבין את מידת הכדאיות של השקעה בפרויקט ספציפי אם זוהי כוונתכם.
חוק פינוי בינוי של אזורי שיקום התשכ"ה 1965
הרעיון של פינוי בינוי עשה את דרכו לישראל מאירופה וארצות הברית בשנות ה-60, כאשר בשנת 1965 נחקק חוק פינוי ובינוי של אזורי שיקום התשכ"ה 1965. חוק זה קידם את חידושן של שכונות ישנות שנבנו בתקופת העלייה הגדולה בשנות ה-50 של המאה הקודמת ואיכותן הייתה ירודה. חוק פיני בינוי למעשה הכשיר את הממשלה להכריז על אזורים ומבנים שדורשים שיקום להיות האחראית לתכנון תהליך השיקום ולפנות את הדיירים באזור שיש לשקם על מנת לבצע את הבנייה המחודשת. כמו כן, למדינה יש את הסמכות להעניק לקבלנים וליזמים תמריצים שונים במטרה לעודד אותם להשתלב בפרויקטים מסוג אלו.
מה כולל תהליך פינוי בינוי?
כדי להתחיל את התהליך, המדינה צריכה להכריז על המתחם כמתחם המיועד לפינוי בינוי, כאשר התהליך כפוף לתב"ע (תוכנית בניין עיר) ולסמכותה של ועדת תכנון ובנייה מחוזית. על פי החוק, כל פרויקט פינוי בינוי צריך לעמוד בקריטריונים מסוימים, כמו למשל הסכמה של 80% מבעלי הדירות, כמות מסוימת של יחידות דיור וכן דירות אחרות שאליה יפונו הדיירים במימון היזם בעת תהליך הבנייה, כאשר בסיום ההליך הם יוחזרו לבניין החדש ויקבלו דירה חדשה או פיצוי כספי. מטבע הדברים המתחם החדש צריך לכלול מבנים חדשים עם דירות מודרניות שבהן מטבח ראוי, ממ"ד, מרפסת, תשתיות חדשות, גינות ושטחים ירוקים, פתרונות תחבורה, מרכזי קניות, גני ילדים ובתי ספר ועוד.
מסלולי פינוי בינוי – האם זה משתלם?
כאשר רוכשים דירה להשקעה יש לשקול את כל האופציות הקיימות, ומתחמי פינוי בינוי בהחלט עומדים על הפרק. השבחת דירות כתוצאה מהתחדשות עירונית במסלול פינוי בינוי יכולה ליצור הבדל גדול עד כדי כך שעליית הערך עשויה להגיע לסכומים של מאות אלפי שקלים ויותר. עלייה זו נובעת מהוספת שטח לדירה לצורך ממ"ד או מרפסת, כמו גם מהעובדה שמדובר בדירה חדשה ומודרנית יותר בבניין מודרני יותר, ובכך שהמתחם כולו שודרג עד לרמת התשתיות. כמו כן, מתחמים אלו גם משנים את תמהיל האוכלוסייה, שכן לא פעם יש תחלופה של הדיירים בבניין במסגרת התהליך, ולו רק בגלל שרבים מבעלי הדירות מחליטים למכור את הנכסים לפני כניסה לתהליך.
לסיכום
קניית דירה שנמצאת בעיצומו של תהליך פינוי בינוי זו הזדמנות, והיתרון הבולט בקניית דירה להשקעה בפרויקט פינוי בינוי הוא פוטנציאל ההשבחה המהיר יחסית, שיכול להגיע גם לאחוז גבוה מאוד. כמשקיעים פוטנציאליים עליכם לבדוק את האישורים ואת השלב שבו נמצא תהליך ההתחדשות העירונית, ולבצע את הבחירות ואת ההחלטות שלכם בצורה מושכלת ובהתאם לתמונה המלאה.
